Зміни до законодавства завжди пов’язані з певними труднощами щодо реалізації їх на практиці, особливо коли такі нововведення стосуються земельної сфери. Вироблення єдиної практики застосування потребує певного часу для адаптації діяльності відділів земельних ресурсів, органів нотаріату, БТІ та місцевого самоврядування до нових норм.

Так, з 10.12.2009 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю». Відповідно до цього Закону статтю 377 Цивільного кодексу України (далі ЦКУ) викладено в новій редакції, яка набрала чинності з 01.01.2010 року. Частиною другою зазначеної статті встановлено, що розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).

Відповідно до пунктів 1.5, 5.1 Порядку присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 15.02.2010 №168, кадастрові номери присвоюються земельним ділянкам незалежно від форм власності. Формування кадастрових номерів земельних ділянок, які на момент набрання чинності цим наказом надані у власність (користування) та не мають кадастрових номерів, здійснюється територіальними органами Держкомзему.

Однак, за результатами правової експертизи наказу Держкомзему від 15.02.2010 №168 «Про затвердження Порядку присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам» було встановлено, що він підлягає державній реєстрації в Міністерстві юстиції, оскільки містить нові правові норми, що зачіпають права, свободи й законні інтереси громадян та мають міжвідомчий характер. Наказ в Міністерстві юстиції не зареєстровано, тому він є не чинним.

При вчиненні нотаріальних дій трапляються випадки, коли житлові будинки розташовані на земельних ділянках, що не були передані у власність або користування громадянам, і відповідним ділянкам не присвоєно кадастрові номери. Відсутність кадастрового номера земельної ділянки слід вважати підставою для відмови у посвідченні договору відчуження житлового будинку.

Відкритим залишається питання щодо видачі громадянам свідоцтва про право на спадщину, якщо у складі спадкового майна є нерухомість без зазначення кадастрових номерів. Оскільки вимогами частини першої статті 1297 ЦКУ встановлено, що спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, зобов’язаний звернутись до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно. Право власності на нерухоме майно виникає у спадкоємця з моменту державної реєстрації цього майна (частина друга статті 1299 ЦКУ). Відповідно відсутність кадастрового номера унеможливлює державну реєстрацію прав власності на таке майно. Тому власник (користувач) такої земельної ділянки або уповноважена ним особа повинні подати до територіального органу Держкомзему за місцем знаходження земельної ділянки заяву про присвоєння кадастрового номера земельній ділянці.

Відповідно до вимог статті 202 Земельного кодексу України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель, який складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» внесено зміни, зокрема, до статті 120 ЗК (набрали чинності з 1січня 2010 року), де зазначено, що до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Така норма перебуває в певній суперечності з іншою частиною цієї ж статті, оскільки абз.2 ч.6 ст.120 ЗК зазначає, що укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Разом з тим слід відрізняти поняття «частина земельної ділянки» від поняття «частка у праві спільної часткової власності на земельну ділянку». Адже на практиці саме частку у праві спільної часткової власності ототожнюють із частиною земельної ділянки. Земельна ділянка як єдиний об’єкт може перебувати у власності 2-х і більше осіб.

Таким чином, для спільної власності властивою є множинність суб’єктів (співвласників) і один об’єкт. При цьому право кожного із співвласників поширюється на весь об’єкт в цілому, а не на його частину. Право спільної власності на землю посвідчується єдиним державним актом на право власності на землю. Згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 2 квітня 2002 р. №449 «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» та прийнятою на її виконання Інструкцією, затвердженої наказом Держкомзему України від 22 червня 2009 р. №325, якщо земельна ділянка знаходиться у спільній сумісній чи спільній частковій власності, разом з бланком державного акта на право власності на земельну ділянку заповнюється додаток до нього. У полі «Додаток до державного акта на право власності на земельну ділянку. Серія __№__» зазначаються серія та номер бланка державного акта, до якого додається список співвласників земельної ділянки та зазначаються дані про усіх співвласників земельної ділянки.

Згідно із ч.3 ст.88 ЗК учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки із складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення, а у разі неможливості виділення частки – вимагати відповідної компенсації. Виділення частки із складу земельної ділянки тягне необхідність формування нового самостійного об’єкта – земельної ділянки із видачею державного акта на цю ділянку. У випадку неможливості виділення частки у праві спільної часткової власності (наприклад, у випадку неподільності земельної ділянки) співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою.

Звертаємо також увагу щодо продовження заборони на купівлю-продаж земельних ділянок Законом України від 19.01.2010 р. №1783-VІ «Про внесення змін до пунктів 14 і 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо терміну на продаж земельних ділянок».

Внесеними змінами до Земельного кодексу України встановлено, що до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 р., забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств. Також не допускається купівля-продаж: земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паї) запроваджується за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

Не менш важливе обмеження встановлено щодо розмірів та строків придбання фізичними та юридичними особами права приватної власності на землі сільськогосподарського призначення. Так, відповідно до пункту 13 Перехідних положень Земельного кодексу громадяни та юридичні особи на період до 1 січня 2015 року можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею лише до 100 гектарів. Однак така площа може бути збільшена у випадку спадкування земельних ділянок за законом.

Слід наголосити, що обмеження придбання у власність площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення не поширюється на інші категорії земель.
Труднощі у практичному застосуванні новел земельного законодавства потребують узгодженої співпраці представників нотаріальних установ області при посвідченні майнових прав громадян, земельних відділів при подальшому оформленні таких прав та органів БТІ при реєстрації нерухомого майна. Саме при такій діяльності адаптація до нових норм відбудеться швидше, а юридична обізнаність сприятиме безперешкодному оформленню майнових прав громадян.