У сучасних умовах особливої актуальності і гостроти набувають проблеми самовільного будівництва будівель і споруд – об'єктів нерухомості, тобто об'єктів житлового, промислового, рекреаційного і іншого призначення. Це пов'язано з тим, що згадане будівництво є одним з тих протиправних явищ, які, з одного боку, порушують вимоги планування, забудови і розвитку територій, а з іншої – негативно впливають на успішне завершення земельної реформи в Україні і на утвердження правопорядку у сфері сучасних земельних відносин.

Самобуд слід розглядати принаймні у двох аспектах – соціальному та економічному. У першому – це порушення прав територіальної громади чи окремих громадян, встановлених Законом України "Про планування і забудову територій", а також питання безпеки під час проведення будівельних робіт та експлуатації вже зведеного об'єкта, екологічної та санітарно - епідеміологічної безпеки. Водночас самочинне будівництво призводить до значних втрат надходжень до місцевих бюджетів, створює передумови для спорудження об'єктів із порушенням економічних інтересів фізичних та юридичних осіб. Особливо небезпечного стану набуває ситуація із самочинним переплануванням квартир у багатоквартирних житлових будинках, що загрожує втратою їх міцності, стійкості та експлуатаційної надійності.

Крім того, відомо, що існування і розповсюдження самочинного будівництва об'єктивно сприяє створенню певних передумов для функціонування тіньового ринку нерухомості. У ряді випадків здійснення самочинного будівництва на самовільно зайнятих земельних ділянках може не тільки порушувати права на землю громадян, юридичних осіб, держави, територіальних громад, але і завдавати шкоди навколишньому природному середовищу в цілому.

До 2004 року правові наслідки самовільного будівництва регулювалися ст. 105 Цивільного кодексу УРСР. Із 2004 року набрав чинності новий Цивільний кодекс України, в статті 376 якого вперше передбачено таке поняття, як "самочинне будівництво". В ній, зокрема, зазначено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самовільним будівництвом, якщо вони побудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, без належного дозволу або належним чином затвердженого проекту, з істотними порушеннями будівельних норм. Особа, яка здійснила або здійснює самовільне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

До самобуду належить і будівництво без належного дозволу, який видається виконавчими комітетами відповідних рад та інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, без належно затвердженого проекту, з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Причинами, що створюють передумови для самочинного будівництва, є можливість його легалізації (узаконення), реєстрації права власності на нього, тобто можливість володіння, користування і розпорядження ним. Так, згаданою вже статтею 376 Цивільного кодексу України визначено, що легалізація самочинного будівництва здійснюється у судовому порядку. Слід звернути увагу на те, що судами при розгляді справ про визнання права власності на самочинно зведені об'єкти фактично визнається право власності на придбані будівельні матеріали. Таким чином, суди де-факто беруть на себе відповідальність за правильне поєднання між собою будівельних матеріалів і конструкцій, що створена будівля відповідає державним будівельним стандартам, нормам і правилам, що вона має необхідну міцність, стійкість та експлуатаційну надійність. Тобто це ті питання, які засвідчуються актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта. Інакше кажучи, подібні судові рішення в більшості випадків створюють потенційну загрозу навколишньому середовищу, життю і здоров'ю людей.

У той же час, у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може ухвалити рішення, зобов'язавши особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо така перебудова неможлива або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає зносу за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво.

Давши визначення поняттю самочинного будівництва, законодавець також встановив достатньо сувору відповідальність за визначені вище дії. Так, згідно статті 197–1 Кримінального кодексу України, самовільне зайняття земельної ділянки, яким завдано значної шкоди її законному володільцю або власнику, карається штрафом від двохсот до трьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арештом на строк до шести місяців.

Самовільне зайняття земельної ділянки, вчинене особою, раніше судимою за злочин, передбачений цією статтею, або групою осіб, або щодо земельних ділянок особливо цінних земель, земель в охоронних зонах, зонах санітарної охорони, санітарно-захисних зонах чи зонах особливого режиму використання земель, карається обмеженням волі на строк від двох до чотирьох років або позбавленням волі на строк до двох років.

Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, зазначеній у частині першій цієї статті, карається штрафом від трьохсот до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арештом на строк до шести місяців, або обмеженням волі на строк до трьох років.

Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, зазначеній у частині другій цієї статті, або вчинене особою, раніше судимою за такий саме злочин або злочин, передбачений частиною третьою цієї статті, карається позбавленням волі на строк від одного до трьох років.

Окрім кримінальної відповідальності, для припинення менш значних правопорушень встановлена адміністративна відповідальність. Стаття 53–1 Кодексу України про адміністративні правопорушення свідчить: самовільне зайняття земельної ділянки, тягне за собою накладення штрафу на громадян від десяти до п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб від двадцяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Згідно статті 97 цього ж кодексу, самовільне будівництво будинків або споруд, а так само самовільна зміна архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації, тягне за собою накладення штрафу на громадян від п'яти до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян; на посадових осіб – від дев'яти до вісімнадцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Окремо для юридичних осіб нагадую, що відповідно до статті 1 Закону України «Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ і організацій за правопорушення у сфері містобудування»: підприємства, їх об'єднання, установи та організації (далі – підприємства) незалежно від форм власності, які здійснюють проектування, роботи по будівництву, реконструкції, реставрації та капітальному ремонту (далі – будівельні роботи), виготовляють будівельні матеріали, вироби і конструкції, а так само які є замовниками у будівництві або поєднують функції замовника і підрядчика, несуть відповідальність у вигляді штрафу за такі правопорушення:

– проведення будівельних робіт без дозволу на їх виконання або без затвердженої проектної документації – у розмірі п'ятдесяти відсотків вартості цих робіт;
– передачу проектною організацією замовнику робочої документації для будівництва, що не відповідає державним стандартам, нормам і правилам, вихідним даним на проектування об'єктів архітектури, які надані у встановленому порядку, та затвердженому проекту, – у розмірі тридцяти відсотків вартості розробленої робочої документації;
– виробництво, реалізацію або застосування в будівництві будівельних матеріалів, виробів і конструкцій, які не відповідають державним стандартам, нормам і правилам або проектним рішенням, а так само підлягають обов'язковій сертифікації, але не пройшли її, – у розмірі двадцяти п'яти відсотків вартості реалізованої продукції;
– виконання будівельних робіт, що не відповідають державним стандартам, нормам і правилам або проектним рішенням, – у розмірі десяти відсотків вартості виконаних робіт;
– прийняття в експлуатацію об'єктів, зведених з порушенням законодавства, а так само місцевих правил забудови населених пунктів або проектних рішень, – у розмірі п'яти відсотків вартості відповідних об'єктів;
– здійснення окремих видів господарської діяльності у будівництві, що підлягають ліцензуванню відповідно до закону, без отримання у встановленому порядку ліцензії – у розмірі плати за видачу ліцензій на відповідний вид господарської діяльності у будівництві;
– ухилення від виконання або несвоєчасне виконання приписів інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю – у розмірі п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян;
– передачу проектною організацією замовнику робочої документації для реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єкта архітектури, в якій передбачено внесення змін з порушенням вимог архітектурно-технічного паспорта зазначеного об'єкта, – у розмірі двадцяти п'яти відсотків вартості розробленої робочої документації;
– експлуатацію або використання будинків чи споруд після закінчення будівництва без прийняття їх державними приймальними (технічними) комісіями – у розмірі десяти відсотків вартості виконаних робіт;
– затвердження містобудівної документації з порушенням встановлених державних стандартів, норм і правил, вихідних даних на проектування – у розмірі двадцяти п'яти відсотків вартості розробленої містобудівної документації;
– недотримання регіональних або місцевих правил забудови під час планування і забудови населених пунктів, режиму використання та забудови земель, на яких передбачена перспективна містобудівна діяльність, – у розмірі двадцяти п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян;
– проведення підготовчих робіт без дозволу на виконання підготовчих робіт або без дозволу на виконання будівельних робіт, або без відповідної затвердженої проектної документації – у розмірі п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Сплата штрафів не звільняє підприємство від усунення допущених порушень і відшкодування збитків, заподіяних внаслідок порушень, передбачених цим Законом.

Отож, протидіяти самобуду повинні санкції, передбачені законодавством, і вони, на перший погляд, дуже серйозні. Однак застосування згаданих статей на практиці утруднене через складну і суперечливу процедуру визначення вартості виконаних робіт. А також враховуючи суттєву різницю у розмірах штрафних санкцій, які застосовуються до юридичних і фізичних осіб, спостерігається збільшення кількості забудовників у статусі фізичних осіб. І врезультаті маємо те, що маємо.